Вопросы по ЖКХ

Вопрос: Как регулируются права собственника квартиры в многоквартирном доме?

Ответ: Этот вопрос регулируется гл. 18 ГК. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 291 ГК определяет понятие "товарищество собственников жилья" как организацию, создаваемую собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома. В рамках товарищества собственников жилья легче защищать права собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе по отстаиванию прав самостоятельно сдавать в аренду принадлежащие товариществу собственников жилья помещения. Порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья регулируется Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Вопрос: Если квартира приобретена в собственность, можно ли требовать ее замены при обнаружении недостатков?

Ответ: Нет. Отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества (например, квартиры) для личных (бытовых) нужд, регулируются нормами ГК и Закона о защите прав потребителей. Последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимого имущества (квартиры и др.), не соответствующей по качеству условиям договора, установлены ст. ст. 475, 557 ГК. В соответствии с этими статьями, если при продаже недвижимого имущества недостатки не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.

В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества (ст. 557 ГК).

 

Вопрос: Какова оплата за коммунальные услуги приватизированной квартиры?

Ответ: В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обслуживание и ремонт приватизированных квартир осуществляются на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Согласно ст. 24 этого Закона собственник жилого помещения оплачивает расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приватизированных квартир, по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Вопрос: Как регулируются права членов ЖСК?

Ответ: Все взаимоотношения по пользованию общей собственностью могут быть урегулированы Уставом ЖСК. Деятельностью ЖСК руководит Правление во главе с Председателем, которого следует избрать. Правление и общее собрание членов ЖСК принимают соответствующие документы, регулирующие вопросы жизнедеятельности ЖСК, в том числе и по размеру коммунальных платежей, выбору обслуживающей организации, порядку пользования общей собственностью и т.п.

Вопрос: Как доказать вину в аварии эксплуатирующей организации?

Ответ: Вы можете быть освобождены от ответственности за причинение ущерба соседям, если докажете, что ущерб произошел не по вашей вине. Перспективной правовой позицией по данному делу представляется привлечение к данному делу жилищно-эксплуатационной конторы в качестве ответчика и возложение на нее вины за причинение ущерба. Согласно п. "а" ст. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовой территории. В Приложении к названным Правилам регламентируется и периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов. Согласно п. 3.5 она составляет три - шесть месяцев. В пределах установленного интервала периодичность осмотров определяется эксплуатирующими организациями, исходя из технического состояния зданий и местных условий.

Вопрос: Обязаны ли жилищно-эксплуатационные службы делать ремонт?

Ответ: Да, обязаны. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" в платеж за жилье, в частности, входит плата за техническое содержание, а также за текущий и капитальный ремонт жилья. Отношения с жилищно-эксплуатационной службой можно охарактеризовать как договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту квартир (доказательство этому - оплата счетов-извещений). Согласно ст. 22 ЖК и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество услуги (а жилищно-эксплуатационные органы, безусловно, оказывают услуги) должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами.    Жилищно-эксплуатационная служба обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда (п. 1 ст. 27 Закона о защите прав потребителей, п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в рамках государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, ст. 22 ЖК, а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099). Можно предложить жильцам дома подать иск в суд об обязании жилищно-эксплуатационной службы выполнить обязательства по ремонту жилья.

Вопрос: Что делать, если квартира плохо отапливается?

Ответ: Техническое обслуживание жилого дома включает работы по поддержанию исправного состояния и соответствующих режимов работы технических устройств и конструкций. Плата за жилье включает оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда, в том числе плату за коммунальные услуги (Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения"). В соответствии со ст. 4 Закона о защите прав потребителей исполнитель обязан оказывать услуги потребителю, пригодные для целей, ради которых услуга подобного рода оказывается. При этом услуга по качеству должна соответствовать требованиям нормативов, стандартов, санитарных норм и правил. Согласно Приложению к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, температура воздуха в жилых помещениях должна составлять 18 град. С, а в угловых комнатах - 20 град. С. Если потребителю оказывают некачественные услуги, он имеет право потребовать безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Причем исполнитель (в данном случае жилищно-эксплуатационная служба) обязан выполнить требование об устранении недостатков в разумный срок, назначенный потребителем (ст. 30 Закона о защите прав потребителей). Оформите свое требование в виде письменного заявления, подайте это заявление в жилищно-эксплуатационные органы. Второй экземпляр такого заявления с распиской в получении и датой оставьте у себя. Если обязанности жилищно-эксплуатационными органами не выполняются, подавайте в суд иск о нарушении прав потребителя. Указанные нормативно-правовые акты помогут юридически обосновать исковые требования.

Попробуйте не оплачивать такое "тепло". В результате возникшей задолженности по оплате теплоснабжающая организация может обратиться в суд с иском к Вам об уплате задолженности. В судебном заседании выяснится, что обязательств своих по поддержанию необходимой температуры в жилых помещениях она не выполняет (нужно будет представить акты о температуре в квартирах, составленные при участии технических работников организаций, обслуживающих квартиры). Следовательно, возникнут Ваши встречные требования по исполнению ими своих обязательств. В таком судебном поединке Вы скорее добьетесь выполнения теплоснабжающей организацией своих обязанностей.

Вопрос: Как законодательно регулируются взаимоотношения по снабжению электроэнергией?

Ответ: Отношения между снабжающими организациями и абонентами-гражданами по энергоснабжению, а также на основании ст. 548 ГК отношения, связанные со снабжением тепловой энергией, газом, водой и другими товарами через присоединенную сеть, регулируются гл. 30 ГК, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. К указанным отношениям с участием потребителей-граждан применяются также нормы Закона о защите прав потребителей и принятых в соответствии с ним иных правовых актов в части, не противоречащей ГК. При применении положений Закона о защите прав потребителей в части, касающейся ответственности продавца за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, необходимо учитывать, что ГК установлена ограниченная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору энергоснабжения: сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим только реальный ущерб (ст. 547 ГК). Кроме того, п. 2 ст. 542 ГК предусмотрено, что в случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии.

 

Вопрос: Имеют ли право не выдавать ключ от домофона при отказе оплатить его установку?

Ответ: Нет, это незаконно. При установке домофона всем жильцам дома было необходимо выяснить, все ли согласны на его установку. Если часть жильцов не желала оплачивать установку домофона, следовало бы приходящуюся на них часть оплаты распределить между другими жильцами, согласными на установку домофона и его оплату. Если этого не произошло, то жильцам дома следовало бы вообще отказаться от намерения установить домофон. Никто не может против воли заставить оплатить услугу. Никто также не имеет права запретить Вам войти в свой дом, это нарушение ГК и Конституции. Если все же Вы сталкиваетесь с нарушением Ваших прав, обращайтесь в милицию.