Защита прав потребителей при долевом строительстве жилья

Учитывая высокую потребность населения в развитии жилищного строительства и широкого распространения таких способов решения этой проблемы, как долевое строительство, а также ряд нарушений прав потребителей в этой сфере, выявленных органами Роспотребнадзора в различных субъектах Российской Федерации, предлагаем потребителям ознакомиться со следующей информацией.

Основные правонарушения,

допускаемые при долевом строительстве жилья

· нарушение сроков окончания строительства и сроков передачи готового жилья

· непредставление информации о ходе строительства, изменении сроков окончания строительства жилых объектов и передачи квартир, порядке передачи квартир

· отсутствие или ненадлежащее оформление вывесок с информацией о застройщике

· отказ в расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья

· включение в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей (недопустимо указание в договоре ориентировочный срок ввода в эксплуатацию и, соответственно, срок передачи жилья дольщику

· заниженный размер выплаты застройщиком неустойки в виде пени за нарушение срока сдачи жилья по договору, взыскание штрафных санкций с потребителей при расторжении договора по инициативе дольщика, ограничение прав потребителей на альтернативную подсудность, навязывание приобретения дополнительных платных услуг и др.)

Вне зависимости от того, как поименованы договоры, предлагаемые строительными организациями для заключения гражданам, например, предварительный договор купли-продажи, долевого участия в строительстве жилья, долевого строительства, участия в долевом строительстве, договор инвестирования к правоотношениям связанным с их заключением и дальнейшим исполнением применяется законодательство о защите прав потребителей. Действительной волей гражданина, целью заключения и исполнения им договора является получение профинансированной им конкретной квартиры в собственность в оговоренный срок, но не сдача жилого дома в эксплуатацию или возникновение права собственности на профинансированную гражданином квартиру у Застройщика и заключение в будущем основного договора купли-продажи как зачастую прописано в договорах.

В случае если предложенный потребителю к заключению договор содержит указанные выше, противоречащие действующему законодательству условия потребитель вправе заявить о своем несогласии заключить договор на данных условиях. Свои возражения потребитель вправе изложить в письменной форме в виде протокола разногласий к предложенному застройщиком договору либо письменного предложения заключить договор на иных условиях.

Обращаем Ваше внимание на то, что к отношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилья и иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после 31 марта 2005 года применяются, нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

В связи, с чем следует отметить, что в соответствии пунктом 2 статьи 3 указанного Федерального закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Застройщиком, в понимании указанного выше Федерального закона может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее:

- в собственности или на праве аренды земельный участок,

- разрешение на строительство на основании, которого привлекаются денежные средства участников долевого строительства.

Таким образом, после 31 марта 2005 года денежные средства физических лиц для строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости вправе привлекать только застройщики, отвечающие указанным выше требованиям.

Договор участия в долевом строительстве на основании, которого застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства объектов, разрешения, на строительство которых получены после 31 марта 2005 года, во-первых, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации. Во-вторых, при отсутствии в договоре условий о:

- сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,

- цене договора, сроке и порядке ее уплаты,

- гарантийном сроке на объект долевого строительства,

- определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, данный договор считается незаключенным.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии со статьей 9 Закона РФ О защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец), а применительно к рассматриваемым правоотношениям организация &ndash застройщик, обязана довести до сведения потребителя фирменное наименование организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Данная информация размещается на вывеске. Также до сведения потребителя должна быть доведена информация о номере лицензии застройщика, сроках ее действия и органе, выдавшем лицензию.

В завершении следует отметить, что ходе реализации полномочий по контролю и надзору в сфере долевого строительства жилья могут быть факты нарушений прав граждан-потребителей ответственность, за которые не предусмотрена законодательством о защите прав потребителей, соответственно Управление Роспотребнадзора не вправе применить свои полномочия. В подобных случаях, Управление, для защиты прав граждан направляет соответствующую информацию по подведомственности в органы прокуратуры, государственную жилищную инспекцию, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта по контролю и надзору в области долевого строительства. В целях осуществления надлежащей защиты прав потребителей в указанной сфере

Управлением проводятся следующие мероприятия:

· консультирование граждан,

· оказание потребителям практической помощи в составлении претензий, исковых заявлений,

· участие в суде в качестве органа, дающего заключение по делу.

Управление напоминает потребителям, принявшим решение о заключении договора долевого участия в строительстве, о необходимости обратить внимание на отдельные аспекты законодательства, регулирующего вопросы защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья.